Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 4/10/2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Văn bản pháp luật mới này sẽ chính thức đi vào đời sống kể từ ngày 31/8/2026.
Việc ban hành Nghị định 281/2026/NĐ-CP được đánh giá là bước đi cấp thiết nhằm hoàn thiện hệ thống chế tài xử lý vi phạm về đất đai sau khi Luật Đất đai 2024 được đưa vào vận hành thực tế. Những cải cách lần này không chỉ bổ sung căn cứ pháp lý, mở rộng quyền hạn cho các đơn vị thanh tra, kiểm tra mà còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong việc khắc phục hậu quả và truy thu nguồn lợi bất chính.
Thay đổi quy định về đăng ký đất đai
Một trong những sửa đổi đáng chú ý là việc bổ sung quy định về các trường hợp được miễn xử phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai (sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16). Việc bổ sung các trường hợp loại trừ này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong các hoàn cảnh đặc thù thực tế.
Đối với nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai, Nghị định mới áp dụng mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng cho các trường hợp không thực hiện đăng ký biến động theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
| Điểm luật khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai | Tình huống thực tế bị xử phạt nếu không đăng ký biến động |
|---|---|
| a | Thay đổi thông tin chủ đất: Người sử dụng đất thay đổi họ tên, thông tin về căn cước công dân/hộ chiếu, địa chỉ thường trú hoặc thay đổi thông tin về tổ chức (đối với doanh nghiệp). |
| b | Thay đổi ranh giới, diện tích: Trực tiếp làm thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước, diện tích của thửa đất (ví dụ: sau khi đo đạc lại phát hiện diện tích thực tế tăng/giảm so với sổ cũ). |
| i | Chuyển mục đích sử dụng đất: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng bắt buộc phải đăng ký (ví dụ: chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa...). |
| k | Thay đổi thời hạn sử dụng đất: Được cơ quan nhà nước cho phép gia hạn thời gian sử dụng đất khi sắp hết hạn. |
| l | Thay đổi hình thức nghĩa vụ tài chính: Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm sang thuê đất thu tiền một lần, hoặc chuyển từ giao đất không thu tiền sang giao đất có thu tiền/thuê đất. |
| m | Thế chấp / Xóa thế chấp: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, hoặc xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) sau khi đã tất toán khoản nợ. |
| q | Bị hạn chế / Hủy bỏ hạn chế quyền: Xuất hiện các thay đổi về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề (ví dụ: quyền về lối đi qua, quyền cấp thoát nước, đường dây tải điện...) hoặc hủy bỏ các hạn chế này. |
Tuy nhiên, quy định này loại trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 127 Luật Đất đai).
Siết chặt biện pháp khắc phục hậu quả và truy thu lợi nhuận bất chính
Bên cạnh hình thức phạt tiền, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã thiết lập hàng loạt biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc hơn nhằm lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý đất đai. Tùy thuộc vào hành vi vi phạm, đối tượng bị xử phạt bắt buộc phải thực hiện các nghĩa vụ sau:
Đặc biệt, Nghị định mới đã làm rõ phương pháp xác định các khoản lợi nhuận bất hợp pháp có được từ việc sử dụng đất sai quy trình để nộp lại vào ngân sách nhà nước. Nếu có nhiều tổ chức hoặc cá nhân cùng tham gia thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất, tổng số lợi bất hợp pháp thu được sẽ được chia đều cho từng đối tượng để thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong trường hợp người vi phạm đã chủ động nộp trước các khoản tiền liên quan vào ngân sách nhà nước thì số tiền này sẽ được khấu trừ tương ứng khi tính toán nghĩa vụ phải nộp.